Daños por infiltraciones mal aplicadas: vías legales

¿Qué son los daños por infiltraciones mal aplicadas?

Los daños por infiltraciones mal aplicadas son aquellos desperfectos que se producen en una vivienda, local o edificio como consecuencia de una incorrecta ejecución, mantenimiento o reparación de elementos destinados a impedir la entrada de agua o humedad. Suelen estar relacionados con fallos en impermeabilizaciones, cubiertas, fachadas, juntas, instalaciones de fontanería o sellados defectuosos.

Desde el punto de vista jurídico, estos daños pueden dar lugar a diferentes tipos de responsabilidad (contractual, extracontractual, decenal, etc.) y abrir diversas vías legales para reclamar una indemnización. La clave está en identificar el origen de la infiltración, quién tenía la obligación de evitarla y qué pruebas acreditan el daño y su causa.

Causas habituales y tipos de daños por infiltraciones

Las infiltraciones de agua pueden tener múltiples orígenes. Identificar correctamente la causa es esencial para dirigir la reclamación contra el responsable adecuado y para que el informe pericial sea sólido ante la aseguradora o el juzgado.

Causas más frecuentes

• Impermeabilización deficiente de cubiertas, azoteas, terrazas o balcones.
• Sellados mal ejecutados en encuentros con petos, chimeneas, claraboyas o ventanas.
• Fachadas con fisuras, grietas o revestimientos deteriorados que permiten la entrada de agua de lluvia.
• Canalones, bajantes y desagües obstruidos, rotos o mal dimensionados.
• Instalaciones de fontanería defectuosas o mal reparadas (tuberías, llaves de paso, válvulas, sifones).
• Juntas de dilatación sin el tratamiento adecuado o con materiales inadecuados.
• Falta de mantenimiento preventivo en cubiertas comunitarias y elementos comunes.
• Errores de diseño constructivo que favorecen encharcamientos o filtraciones capilares.

Tipos de daños más habituales

Los daños derivados de infiltraciones pueden ser visibles o ocultos, y afectar tanto a elementos estéticos como estructurales. Entre los más frecuentes destacan:

• Manchas de humedad en techos, paredes y encuentros con pilares.
• Desprendimiento de pintura, yesos, enfoscados o revestimientos.
• Daños en suelos de madera, laminados o tarimas (abombamientos, deformaciones).
• Oxidación de armaduras, perfiles metálicos y elementos de fijación.
• Moho, hongos y malos olores persistentes.
• Deterioro de mobiliario, electrodomésticos y enseres personales.
• Daños estructurales a medio y largo plazo si la infiltración es intensa y continuada.

Responsables legales y tipos de responsabilidad

Determinar quién responde por los daños causados por infiltraciones mal aplicadas exige analizar el origen del problema, la fecha de aparición, los contratos existentes y la normativa aplicable. En España, pueden concurrir varias figuras responsables y distintos regímenes de responsabilidad.

Posibles responsables

• Promotor o constructor: en obra nueva o reformas integrales, por defectos de ejecución o vicios constructivos.
• Arquitecto y arquitecto técnico: por errores de proyecto, dirección de obra o control de ejecución.
• Empresa instaladora o de reformas: cuando la infiltración deriva de una reparación o reforma concreta (baños, cubiertas, terrazas, fachadas).
• Comunidad de propietarios: si el origen está en elementos comunes (cubiertas, fachadas, patios, bajantes).
• Propietario de la vivienda superior o colindante: por negligencia en el mantenimiento o uso de sus instalaciones.
• Aseguradoras: en la medida en que exista cobertura en pólizas de hogar, comunidad o seguro decenal.

Tipos de responsabilidad aplicables

Dependiendo del caso, pueden concurrir varios tipos de responsabilidad jurídica:

• Responsabilidad contractual: cuando existe un contrato de obra, reforma o mantenimiento entre el perjudicado y el responsable.
• Responsabilidad extracontractual: cuando no hay contrato directo (por ejemplo, daños entre vecinos o frente a la comunidad).
• Responsabilidad por vicios constructivos (LOE): en edificios de nueva construcción o reformas estructurales, con plazos específicos de garantía.
• Responsabilidad de la comunidad: por falta de conservación de elementos comunes, según la Ley de Propiedad Horizontal.

Pruebas necesarias para reclamar por infiltraciones

La solidez de una reclamación por daños derivados de infiltraciones depende en gran medida de las pruebas aportadas. No basta con mostrar manchas de humedad: es necesario acreditar el origen, la evolución del daño y el coste real de su reparación.

Documentación básica

• Escritura de propiedad o contrato de arrendamiento del inmueble afectado.
• Contratos de obra, presupuestos y facturas de la empresa que realizó la impermeabilización o reparación.
• Pólizas de seguro de hogar, comunidad y, en su caso, seguro decenal.
• Actas de la comunidad de propietarios donde consten acuerdos sobre obras o reclamaciones.
• Comunicaciones por escrito (emails, burofaxes, cartas) con el responsable o la aseguradora.

Pruebas técnicas y gráficas

• Informe pericial elaborado por un técnico independiente (arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero).
• Reportaje fotográfico y, si es posible, vídeos que muestren la evolución de la humedad.
• Mediciones de humedad, termografías o pruebas de estanqueidad cuando sean necesarias.
• Presupuestos detallados de reparación emitidos por empresas especializadas.
• Informes médicos si se alegan daños a la salud por moho u otras consecuencias.

Reclamación extrajudicial: pasos clave

Antes de acudir a los tribunales, es aconsejable intentar una solución amistosa o extrajudicial. Además de ser más rápida y económica, suele ser un requisito previo que los jueces valoran positivamente, especialmente cuando intervienen aseguradoras o comunidades de propietarios.

1. Comunicación inmediata del siniestro

• Notificar por escrito al presunto responsable (vecino, comunidad, empresa de reformas, constructor).
• Comunicar el siniestro a la aseguradora del hogar y, en su caso, a la de la comunidad.
• Conservar justificantes de envío (burofax, correo certificado, email con acuse).

2. Requerimiento formal de reparación e indemnización

Si no se obtiene una respuesta satisfactoria en un plazo razonable, conviene enviar un requerimiento formal, preferiblemente mediante burofax con certificación de texto y acuse de recibo, en el que se:

• Describan los daños y su evolución.
• Identifique el origen de la infiltración según los datos disponibles.
• Aporte fotografías, informes o presupuestos iniciales.
• Solicite expresamente la reparación y/o indemnización en un plazo concreto.

3. Negociación y propuestas de acuerdo

En esta fase pueden intervenir peritos de las aseguradoras, administradores de fincas y abogados. Es habitual que se planteen acuerdos que incluyan:

• Reparación a cargo del responsable o su aseguradora.
• Pago de una cantidad a tanto alzado para cubrir daños materiales y perjuicios.
• Compromisos de mantenimiento o revisión de la impermeabilización.

Vías judiciales y plazos de prescripción

Cuando la vía amistosa fracasa o la oferta de la aseguradora es insuficiente, la alternativa es acudir a los tribunales. La elección de la vía judicial y el plazo para reclamar dependen del tipo de responsabilidad y de la fecha en que se manifestaron los daños.

Principales vías judiciales

• Juicio verbal: para reclamaciones de menor cuantía (hasta el límite legal vigente). Es un procedimiento más ágil.
• Juicio ordinario: para cuantías superiores o asuntos de especial complejidad técnica.
• Acciones derivadas de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE): en casos de vicios constructivos en obra nueva.
• Procedimientos monitorios: en reclamaciones de cantidad claras y documentadas, especialmente frente a comunidades.

Plazos de prescripción orientativos

Sin sustituir el asesoramiento jurídico específico, de forma general pueden considerarse los siguientes plazos (según normativa civil aplicable en cada momento):

• Responsabilidad contractual: plazo de varios años desde que el perjudicado pudo ejercitar la acción.
• Responsabilidad extracontractual: plazo más breve desde que se conoce el daño y al responsable.
• Vicios constructivos (LOE): 1, 3 o 10 años desde la recepción de la obra, según el tipo de defecto (acabados, habitabilidad o estructura).
• Acciones frente a la comunidad de propietarios: plazos específicos para reclamaciones de cantidad y de obras.

Papel de los seguros: hogar, comunidad y decenal

En muchos casos, los daños por infiltraciones mal aplicadas están cubiertos, total o parcialmente, por pólizas de seguro. Conocer el alcance de la cobertura y las exclusiones es clave para decidir a quién reclamar y qué estrategia seguir.

Seguro de hogar

• Cubre habitualmente daños por agua derivados de roturas accidentales de tuberías, fugas y filtraciones repentinas.
• Puede incluir cobertura de responsabilidad civil frente a terceros (por ejemplo, daños al vecino de abajo).
• Suele excluir filtraciones por falta de mantenimiento o defectos constructivos prolongados en el tiempo.

Seguro de comunidad

• Cubre daños en elementos comunes (cubiertas, fachadas, bajantes) y, en ocasiones, daños en elementos privativos derivados de estos.
• Incluye normalmente responsabilidad civil de la comunidad frente a propietarios y terceros.
• Es habitual que la aseguradora de la comunidad y la del hogar discutan sobre quién debe asumir el siniestro.

Seguro decenal de daños

En edificios de nueva construcción, el seguro decenal cubre durante diez años los daños materiales derivados de vicios o defectos que afecten a la cimentación y estructura, y que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. En algunos casos, las infiltraciones graves que afectan a elementos estructurales pueden quedar amparadas por esta póliza.

Reclamaciones en comunidades de propietarios

Muchas infiltraciones se originan en elementos comunes del edificio, como cubiertas, fachadas, patios interiores o bajantes. En estos casos, la comunidad de propietarios suele ser la responsable de la reparación y, en su caso, de indemnizar los daños causados en elementos privativos.

Identificación de elemento común o privativo

• Revisar el título constitutivo y los estatutos de la comunidad.
• Comprobar si el elemento donde se origina la infiltración está definido como común o privativo.
• Analizar si existe un uso privativo de un elemento común (por ejemplo, terrazas de áticos).

Procedimiento interno en la comunidad

• Comunicar por escrito al presidente y al administrador de fincas la existencia de la infiltración.
• Solicitar la inclusión del asunto en el orden del día de la próxima junta.
• Exigir la adopción de acuerdos para la reparación urgente y la tramitación del parte al seguro.
• Conservar las actas donde consten los acuerdos o la negativa a actuar.

Cálculo de la indemnización y conceptos reclamables

La indemnización por daños derivados de infiltraciones mal aplicadas debe cubrir, en la medida de lo posible, la restitución del inmueble a su estado anterior y los perjuicios adicionales sufridos por el afectado. Para ello es necesario cuantificar con precisión todos los conceptos reclamables.

Daños materiales directos

• Reparación de techos, paredes y suelos afectados.
• Sustitución de revestimientos, carpinterías, falsos techos y aislamientos dañados.
• Reparación o sustitución de mobiliario, electrodomésticos y enseres.
• Coste de la propia impermeabilización correcta que evite nuevas infiltraciones.

Daños consecuenciales y perjuicios

• Gastos de alojamiento alternativo si la vivienda resulta inhabitable durante las obras.
• Pérdida de rentas de alquiler si el inmueble no puede arrendarse temporalmente.
• Gastos de mudanza y almacenamiento de muebles.
• Perjuicios por interrupción de actividad en locales comerciales.
• En casos justificados, daños morales por afectación grave a la calidad de vida.

Errores frecuentes al reclamar y cómo evitarlos

En las reclamaciones por daños de infiltraciones es habitual cometer errores que pueden debilitar la posición del perjudicado o incluso hacer que pierda su derecho a ser indemnizado. Conocerlos ayuda a prevenirlos.

• No comunicar el siniestro de forma inmediata a la aseguradora o al responsable.
• Realizar reparaciones definitivas sin documentar previamente el estado de los daños.
• No encargar un informe pericial independiente cuando el siniestro es de cierta entidad.
• Confiar únicamente en el perito de la aseguradora, sin contrastar su valoración.
• Firmar finiquitos o acuerdos de renuncia sin asesoramiento legal.
• Dejar transcurrir los plazos de prescripción sin interrumpirlos mediante reclamaciones fehacientes.
• No incluir en la reclamación todos los conceptos indemnizables (solo pintura, sin perjuicios).

Modelo orientativo de reclamación por infiltraciones

A continuación se ofrece un esquema de carta o burofax orientativo para reclamar daños por infiltraciones mal aplicadas. Debe adaptarse siempre al caso concreto y, preferiblemente, revisarse por un profesional.

Preguntas frecuentes

¿Quién debe pagar los daños si la filtración viene del piso de arriba?

Si el origen está en una instalación privativa del vecino de arriba (por ejemplo, una tubería interior, un plato de ducha mal sellado o una lavadora), en principio responde el propietario de esa vivienda, normalmente a través de su seguro de hogar. Si la filtración procede de un elemento común (bajante, cubierta, terraza comunitaria), la responsable será la comunidad de propietarios y, en su caso, su aseguradora.

¿Puedo reclamar aunque ya haya reparado los daños?

Es posible reclamar aunque los daños se hayan reparado, siempre que se pueda acreditar su existencia y alcance mediante fotografías, informes técnicos, facturas y otros documentos. No obstante, es preferible documentar exhaustivamente el estado previo antes de reparar, para evitar discusiones sobre la entidad real del siniestro.

¿Qué ocurre si la aseguradora rechaza el siniestro?

Si la aseguradora deniega la cobertura, conviene solicitar por escrito los motivos del rechazo y revisar la póliza con un profesional. En muchos casos, las negativas se basan en interpretaciones discutibles de las exclusiones. Es posible reclamar internamente ante el servicio de atención al cliente de la aseguradora y, posteriormente, ante los tribunales si se considera que la denegación no se ajusta a derecho.

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar por infiltraciones en obra nueva?

En edificios de nueva construcción, los plazos de garantía de la Ley de Ordenación de la Edificación son de 1 año para defectos de acabado, 3 años para defectos que afecten a la habitabilidad (donde suelen encajar muchas filtraciones) y 10 años para defectos estructurales. Estos plazos se computan desde la fecha de recepción de la obra, y es importante no demorarse en la reclamación.

¿Necesito abogado y procurador para reclamar?

Para reclamaciones de pequeña cuantía puede no ser obligatorio, pero es muy recomendable contar con abogado cuando el asunto es técnicamente complejo, intervienen varias aseguradoras o la cuantía es relevante. En procedimientos ordinarios y para determinadas cuantías, la intervención de abogado y procurador sí es preceptiva. Un asesoramiento temprano suele mejorar notablemente las posibilidades de éxito.